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不動産の賃貸借契約は終了したが、敷金を返してもらえない。

また、対象物件の修繕についてオーナー側か、賃借人側のいずれが負担するかといったトラブルは多いです。

敷金、原状回復義務について、従来から判例や通達はありましたが、民法に規定がありませんでした。

この度、民法の一部を改正する法律で、判例が明文化されましたので改めて敷金とは何か、原状回復義務とは何かを改正法を踏まえて紹介させていただきます。

(1)敷金とは

「敷金」は、不動産の賃貸借などで、賃借人が家賃を滞納したり、賃貸物件を傷つけてしまったりした場合の損害賠償を負うことになる賃料などを担保するため、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいいます。

従いまして、通常であれば、対象物件の明け渡し後に、未払賃料や損害賠償金債務等を差し引いた残額が返還されることになります。

民法改正では、「敷金」について下記の定義づけをしています。

「いかなる名目をもってするかを問わず、賃料債務その他の賃貸借に基づいて生ずる賃借人の賃貸人に対する金銭の給付を目的とする債務を担保する目的で、賃借人が賃貸人に交付する金銭をいう」

また、敷金返還請求権の発生時期を「対象物件が返還された時点」と明確にしています。

(2)原状回復義務

「原状回復義務」というと、賃借人が借りた当時の状態に戻すことをイメージする人が多いと思いますが、借りた当時の状態に戻すことではありません。

通常損耗や経年変化については、原状回復義務を負わないと下記の規定が明記されました。

「賃借人は、賃借物を受け取った後にこれに生じた損傷(通常の使用及び収益によって生じた賃借物の損耗並びに賃借物の経年変化を除く。以下この条において同じ。)がある場合において、賃貸借が終了したときは、その損傷を原状に復する義務を負う。ただし、その損傷が賃借人の責めに帰することができない事由によるものであるときは、この限りでない」

具体的には、次のとおりです。

1. 通常損耗や経年変化の例(原状回復義務を負わない例)

 備品の黒ズミ、鍵の取替え、地震などの災害による破損など

2. 故意・過失の例(原状回復義務を負う例)

 画鋲や釘、ペット等による臭いや柱のキズ、タバコのヤニなど

https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk3_000024.html

ただし、契約自由の原則があるため、双方で合意があれば、特約を付すことができます。

その他、賃借物は賃貸人の物ですから、原則として賃借人が勝手に手を加えることはできませんが、民法改正により、1.賃借人が修繕の必要がある旨を通知したか又は2.急迫の事情がある場合には、賃借人が修繕をすることができるようになりました。

また、賃貸人が第3者に対象物件を譲渡した場合には、その第3者は、所有権移転登記をもって賃借人から賃料を請求できる旨が明確になっています。

上記施行日は、2020年4月1日となりますが、施行日前に締結された契約については、改正前の民法が適用されます。

http://www.moj.go.jp/content/001289628.pdf

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